Is het terecht dat de WOZ-waarde van mijn woning hoger is dan de recente aankoopprijs?

Deel dit bericht op

Wij ontvangen nogal wat aanmeldingen van woningeigenaren die het niet eens zijn met de WOZ-waarde omdat zij de woning rond de waarde-peildatum hebben gekocht voor een lager bedrag dan de WOZ-waarde. Of het terecht is dat de WOZ-waarde van de woning hoger is dan de recente aankoopprijs is afhankelijk van de verbouwingen die u heeft gedaan tot aan de toestandsdatum en de marktontwikkelingen tussen de waarde-peildatum en het moment van aankoop.

Waarde-peildatum

Wanneer u veel heeft verbouwd aan uw woning worden deze verbouwingen ook meegenomen in de WOZ-waarde, zelfs als de verbouwingen plaatsvinden tot één jaar na de waarde-peildatum. Het feit dat veruit de meeste gemeenten en belastingsamenwerkingen enkel de waarde-peildatum communiceren op de WOZ-beschikking leidt tot nogal wat begrijpelijke verwarring wanneer er sprake is van een recente aankoopprijs waarbij men de woning heeft verbouwd.

Toestandsdatum

De waarde-peildatum ziet op de huidige stand van de huizenmarkt op de datum die is gelegen op 1 januari één jaar voor het opleggen van de aanslag/WOZ-beschikking. Wat de burger niet weet, is dat gemeenten en belastingsamenwerkingen daarnaast een zogenaamde toestandsdatum gebruiken. Deze is één jaar na de waarde-peildatum gelegen. Wanneer je als huiseigenaar bijvoorbeeld een aanslag (WOZ-beschikking) ontvangt op 28 februari 2020 dan is de waarde-peildatum 1 januari 2019, terwijl de toestandsdatum 1 januari 2020 is. Dit houdt in dat de alle verbouwingen aan de woning meegenomen moeten worden tot 1 januari 2020.

Uitspraak gerechtshof

Hierna behandelen we een zaak waarin de WOZ-waarde niet wordt verlaagd nadat de woningeigenaar aandraagt dat de verbouwing slechts tot aan de waarde-peildatum moet worden meegenomen. De woningeigenaar heeft geen weet van het bestaan van een zogenaamde toestandsdatum naast de waarde-peildatum. Het betreft een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden van 20 augustus 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:6631).

Verbouwing wel of niet meenemen in WOZ-waarde?

De woningeigenaar in deze zaak was het niet eens met de WOZ-waarde omdat hij de woning had gekocht in juni 2015 voor € 485.000, de sleutel pas op 30 december 2015 ontving en daarmee pas eigenaar werd van de woning. De waarde was volgens de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen bij de aanslag die werd opgelegd in 2017 naar waarde-peildatum 1 januari 2016 € 530.000. Er zitten dus slechts twee dagen tussen de waarde-peildatum is en de datum waarop men eigenaar werd. De kersverse woningeigenaar heeft na zijn intrek rond 30 december 2015 voor ongeveer € 100.000 verbouwd en was in de veronderstelling dat deze verbouwing niet meegenomen zou worden in de aanslag omdat de waarde-peildatum slechts twee dagen na de datum waarop hij de sleutel ontving, is gelegen en hij dus niet veel verbouwd kon hebben in de tussentijd. Echter, de verbouwing wordt wel meegenomen in de WOZ-taxatie omdat de toestandsdatum is gelegen op 1 januari 2017. In de tussentijd van ruim één jaar, had de verbouwing grotendeels plaatsgevonden. De rechter oordeelde dan ook dat een verhoging van de waarde van € 45.000 ten opzichte van de aankoopprijs niet vreemd was.

Gelijkheidsbeginsel

In dezelfde zaak gaf belanghebbende nog een argument op. De woningeigenaar deed namelijk een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Er zouden vier vergelijkbare woningen in zijn kleine straat zijn verkocht waarvan de WOZ-waarde tienduizenden euro’s lager ligt. De rechter oordeelde dat de voor vergelijking opgevoerde woningen wat grootte, grondoppervlakte, bouwjaar, vormgeving en indeling betreft goed vergelijkbaar zijn. Echter, deze woningen waar niet grondig gerenoveerd en gemoderniseerd zoals de woning van belanghebbende waardoor er volgens de rechter geen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel.

Marktontwikkeling

De huizenmarkt trekt nog steeds aan. Logisch gevolg daarvan is dat de WOZ-waarde ook ieder jaar hoger wordt. Indien u de woning heeft gekocht na de waarde-peildatum (bijvoorbeeld 1 januari 2019) dan dient de WOZ-waarde in veruit de meeste gevallen lager te zijn dan de aankoopprijs. Er zijn uitzonderingen doordat er sprake kan zijn van verborgen gebreken aan/bij de woning of een aankoop binnen de familiesfeer of iets dergelijks. Indien u de woning heeft gekocht voor de waarde-peildatum (bijvoorbeeld 1 januari 2019) en u niets heeft verbouwd aan de woning, dient de WOZ-waarde hoger te zijn dan de aankoopprijs.

Conclusie

Wanneer de WOZ-waarde van de woning hoger is dan de aankoopprijs en u de woning heeft gekocht voor de waarde-peildatum (bijvoorbeeld 1 januari 2019) en niets aan de woning heeft verbouwd dan is het onterecht dat de WOZ-waarde hoger is vastgesteld dan de aankoopprijs van de woning.

Denkt u nog steeds dat de WOZ-waarde misschien te hoog is vastgesteld, meld u dan gratis aan en laat ons bezwaar maken.

aanmelden

Dhr. mr. J.W. (Jacques) Vugts

Dit artikel is geschreven door dhr. mr. J.W. Vugts en wordt je aangeboden door Kosteloosbezwaar.nl.

© kosteloosbezwaar.nl | Alle rechten voorbehouden | Privacybeleid | Disclaimer | Algemene voorwaarden